Uma das questões que devem ser consideradas por quem está à procura de um imóvel para compra é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, cobrado pelo Município onde se situa o bem.
O ITBI é previsto pelo artigo 156, II, da Constituição Federal e é regulamentado por leis próprias de cada município que determinam, por exemplo, sua base de cálculo e sua alíquota.
Mas qual é o momento em que o ITBI deve ser pago?
Para responder a esse questionamento, é necessário verificar o fato gerador do ITBI. A lei prevê que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do imóvel (em se tratando de compra e venda) do comprador para o devedor, conforme disposto no já mencionado artigo 156, II, da Constituição Federal:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…) II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
E no artigo 35, I e II, do Código Tributário Nacional:
“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia”.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, ou seja, o fato gerador do ITBI ocorre no momento do registro da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar da clareza dos dispositivos que tratam do fato gerador do ITBI e da legislação civil acerca do momento da transmissão da propriedade de imóveis, o tema é objeto de demandas judiciais, como é o caso do Agravo Regimental no Recurso Extraordinário nº 666.096/DF, interposto pelo Distrito Federal em virtude da declaração de inconstitucionalidade de dispositivo de Lei Distrital que determinava a incidência de ITBI sobre o registro de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Neste caso, o Supremo Tribunal Federal afastou a incidência do ITBI no registro de contratos de promessa, como se nota da ementa do julgado em questão:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TRIBUTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) SOBRE CONTRATOS DE PROMESSA. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.” (RE 666096 AgR, Relator(a): CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, julgado em 30/10/2012, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-228 DIVULG 20-11-2012 PUBLIC 21-11-2012).
Reafirmando tal posicionamento, o STF negou provimento ao Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.294.969/SP, movido pelo Município de São Paulo/SP, gerando o Tema 1124, que firmou a seguinte tese: “Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Assim, diante do entendimento sedimentado pela jurisprudência, o ITBI só pode ser cobrado com a efetiva transferência da propriedade do imóvel, que se dá com o registro.
Cumpre destacar, por fim, que as leis municipais geralmente condicionam o registro da transferência da propriedade imobiliária nos Cartórios de Registros de Imóveis à apresentação do comprovante de pagamento do imposto, como ocorre no município de Curitiba (PR), por exemplo.
Deste modo, na prática, o momento do pagamento do ITBI na compra de um imóvel é o do registro da transferência da propriedade do bem no Cartório de Registro de Imóveis.
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