Havendo negativa na assinatura da escritura pública de compra e venda do imóvel por parte do promitente-vendedor, o promitente-comprador pode entrar com a chamada Ação de Adjudicação Compulsória, a fim de que o comando judicial supra a vontade do inadimplente e permita a transferência da propriedade do bem.
Quando as partes firmam um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel (espécie de contrato preliminar), elas se comprometem a celebrar, posteriormente, o contrato definitivo de compra e venda, que é formalizado por escritura pública.
A escritura pública é o instrumento necessário para a transferência da propriedade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado (quando o bem tiver valor superior a 30 salários mínimos – art. 108, CC) e deve ser assinado por ambas as partes.
Ocorre que, apesar das obrigações contraídas, há casos em que, mesmo com o devido cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, o promitente-vendedor se recusa a celebrar a escritura pública de compra e venda, impedindo o promitente-comprador de registrar o contrato junto à matrícula do imóvel e, assim, transmitir para si a propriedade do bem (art. 1.245 do Código Civil).
A negativa por parte do promitente-vendedor configura inadimplemento contratual e gera ao promitente-comprador o direito de exigir a assinatura do contrato definitivo, desde que o contrato tenha sido devidamente cumprido (com o pagamento integral do valor) e de que nele não conste cláusula de arrependimento, como dispõe o artigo 463 do Código Civil:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Como se observa da parte final do dispositivo citado, neste caso faz-se necessário que o promitente-comprador notifique o promitente-vendedor, concedendo-lhe prazo para o cumprimento da obrigação.
Em caso de inércia ou de resposta negativa, torna-se cabível a Ação de Adjudicação Compulsória, por meio da qual o promitente-comprador pode requerer que o juiz supra a vontade do inadimplente, outorgando a escritura definitiva de compra e venda e permitindo, assim, a transferência da propriedade do imóvel, como expressam os artigos 464, 1.417 e 1.418 do Código Civil:
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Destaca-se que, apesar da exigência apresentada pelo artigo 1.417, o Superior Tribunal de Justiça afastou, por meio da Súmula nº 239, a necessidade do registro do contrato de promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis para que o promitente-comprador tenha direito à adjudicação compulsória.
Desta forma, havendo recusa por parte do promitente-vendedor na outorga da escritura de compra e venda do imóvel, o promitente-comprador pode propor uma Ação de Adjudicação Compulsória, desde que presentes três requisitos: I – o pagamento do valor total do contrato; II – não haver cláusula de arrependimento; e III – a mora do vendedor, configurada por sua notificação.
Julgado procedente o pedido, a sentença proferida servirá de título para a transferência da propriedade do imóvel no cartório de registro de imóveis, tendo em vista que a decisão supre a vontade do promitente-vendedor na conclusão do negócio jurídico.
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