A convenção é a lei interna mais importante no condomínio. É ela que dita as regras de administração e de convivência, que prevê os direitos e deveres de condôminos e frequentadores, que determina a forma de rateio das despesas condominiais, as regras relativas a assembleias gerais e às sanções a que estão sujeitos os moradores.
Ocorre que, como geralmente a convenção é criada no mesmo momento da instituição do condomínio, com o passar do tempo o conjunto normativo acaba se tornando ultrapassado, pois seu texto original não acompanha as mudanças da sociedade e da própria realidade condominial.
Como exemplos de mudanças que ocorreram no âmbito condominial nos últimos anos, podemos citar a possibilidade da realização de assembleias virtuais, a disseminação das portarias remotas para o controle do acesso de pessoas e da contratação de síndicos profissionais para a administração do condomínio e a possibilidade da locação de imóveis por curtas temporadas através de plataformas digitais (Airbnb).
Do mesmo modo, muitas vezes as convenções antigas contêm termos que não são mais usados e tratam de situações que deixaram de existir, como as proibições de atos que atentem contra os “maus costumes” (o que seriam maus costumes?) ou da utilização de unidades residenciais como “repúblicas estudantis”.
Existem, ainda, convenções redigidas de modo genérico, que não refletem a realidade e a especificidade de seus respectivos condomínios, elaboradas com o simples objetivo de cumprir exigências para a instituição de condomínios em cartórios de registros de imóveis. A convenção deve ser específica, para que não se torne letra morta no condomínio.
Além de não acompanharem as mudanças no ambiente condominial, as convenções antigas também podem se tornar obsoletas em razão do advento de novas leis federais, estaduais e municipais, como é o caso do Código Civil de 2002, que atualizou as regras sobre condomínios edilícios. A referida lei alterou, por exemplo, alguns quóruns de aprovação, que passaram a ser de observância obrigatória, mesmo que as antigas convenções dispusessem de modo diferente.
Desta forma, é inegável a importância de manter a convenção condominial atualizada, a fim de que ela acompanhe a evolução da sociedade e do próprio condomínio, atendendo especificamente a necessidade de seus condôminos e gerando a segurança jurídica necessária para uma convivência harmoniosa.
Necessário destacar, entretanto, que a modificação da convenção é ato complexo e, por isso, depende da deliberação e da aprovação de, pelo menos, ⅔ (dois terços) dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.
Mora em um condomínio com convenção antiga e precisa atualizá-la? Tem dúvidas sobre as normas internas de seu condomínio? Entre em contato com a equipe do MSB Advogados!
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